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变卖资产换现金,孙宏斌为融创降速强按暂停键,再遭监管罚没5001万

变卖资产换现金,孙宏斌为融创降速强按暂停键,再遭监管罚没5001万

来源: 腾讯网 2020-04-26 14:320

一纸转让协议,融创从“夺金”之战中,败下阵来。

一纸转让协议,融创从“夺金”之战中,败下阵来。

信息显示,融创旗下天津聚金物业管理有限公司近日发表声明,因自身业务需要,通过协议转让方式,以每股8元价格,向广东弘敏企业管理咨询有限公司转让金科股份11%的股票,交易对价46.99亿元。同时,其称权益变动完成后12月内,“不排除通过大宗交易、协议转让等方式,继续减持金科股份”。

减持后,融创对金科持股比例从29%降为18%,也就远低于金科第一大股东“黄红云及其一致行动人”的30%。

融创“夺金”未成,“捞金”却是名副其实。

此前,通过一手低成本买进金科,一手高比例质押金科股份融创以较低资金占有量,轻松入账47亿元。

但透过金科股权之争,不难发现,那个四面出击,号角声起,大肆“买买买”的融创消失了。

而其掌舵人孙宏斌亦180度转身,做起了“变卖资产”,收拢资金的生意。

进击狂人,缘何转性?

01 “变卖”资产换现金

3月27日,在融创2019年业绩发布会上,孙宏斌融创2020年将聚焦于降低成本、处置资产、谨慎拿地几个层面。

其中,“处置资产是坚决要做之事”,孙宏斌强调。

事实也确是如此。除却出售金科股份孙宏斌早已瞄向酒店资产

信息显示,2019年底,融创已经卖掉了一个酒店,另有4个酒店已然摆上货架,短期内亦会成交。

按照孙宏斌变卖酒店,加之“还会卖掉一些商业和乐园”的说法,不难推测,融创处置资产之刀或优先对准文旅板块。

实际上,融创文旅集团,直至2018年8月才正式成立。但文旅板块甫一成立,便被列为公司的战略板块。

此后短短一年多,孙宏斌开启了大家熟悉的疯狂收购模式。

2018年10月,融创以近63亿元收购万达旗下13个文旅项目。

此后,便是耗资近153亿元,收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权。

2019年12月份,融创再以逾10亿元,将华侨城成都文旅项目收入囊中。

彼时,融创也在多个场合,大谈文旅板块,并视为融创的第二增长极。

但不足两年,融创文旅板块便有“早夭”之像。

财报显示,2019年融创文旅营收28.5亿元,较2018年的20.3亿元,同比增长40%。但直至2019年底,文旅版块,只占当年全部营收的1.7%,不仅远低于物业(房产)销售版块的1595亿元营收,亦低于同期物业管理版块的70亿元。

行业人士明军指出,融创文旅板块投入产出比较低,前期只在明面上便投入了200多亿,每年20多亿产出,确实拿不出手。“出售酒店等质量较差资产,换取资金无可厚非。”

不仅变卖酒旅资产,如金科般通过股权换取资金的玩法,融创亦乐此不疲。

根据企查查数据显示,自2019年11月至今,融创房地产集团主体名下,便有多笔股权出质,合计出质金额超19亿元。

而在更早的1月10日,融创公告称,以每股42.8港元配售1.8692亿股配售股份。据悉,配售股份占融创现有发行股份数目的4.20%,配售事项所得款项总额约80亿港元,折合10.28亿美元。

明军直言,融创配股主要为了这80亿港元融资,但配股后续对股价的影响不能小视。

趣识财经观察到,自融创配股公告宣布当日,股价收跌于44.6元。截至4月23日,每股收于33元,融创股价已下跌了26%。

02 现金余额低于短期负债

事出反常必有妖。

疯狂进击的孙宏斌,为何一改昔日买买买战略,转而集中“出售”各类资产。

嗅到其中玄妙的人,不禁要问:融创到底怎么了?孙宏斌又在担心什么?

答案或是融创日益紧张的现金流。

财报显示,截至2019年12月31日,融创现金余额为1257亿元,其中非受限现金为779亿元。横向来看,同期碧桂园/恒大/万科的现金余额,分别为2684/2288/1662亿元。相较之下,融创现金余额约为top3一半多些。

与此同时,截至2019年12月31日,融创借贷总额却达到3223亿元,同比上涨41%。财报解释,借贷增加主要由于销售物业开工面积增加、文旅城建设及营运费用增加所致。

趣识财经统计发现,在借贷总额中,1年内到期借贷总额约1357亿元,占比为42%。

如果将融创非受限现金的779亿元,与短期(1年内到期)借贷额1357亿元相比,这一比值为57%。

这或许解释了,孙宏斌大肆变卖股权/资产的缘由。

再看负债率,按照债务净额/资本总额,融创2019年资本负债比率为63.3%,高于2018年度59.9%。

但按照房地产行业较客观的净负债率计算,融创2019年的净负债率或超170%。

注:净负债率=(有息负债-现金及等价物)/净资产。此处,有息负债取融创借贷总额3223亿元,现金取1257亿元,净资产取公示的1141亿元。

同时,这一数据,也是TOP10房企中最高的。

03 致命的经营风险

“节流”可降负债,但要想开源,除却变卖资产外,最重要的却是扩大经营收入。

融创经营活动却并不乐观。

数据显示,2019年经营活动所得现金约405亿元,较2018年632亿元下降了36%;而投资活动所用现金却由2018年的341亿元,大涨至620亿元。

这部分资金缺口,全靠融资来补足(2019年融资活动所得现金为304亿元,2018年为-104亿元)。关于融资,在此前《线上卖房未及预期,融创中国股债齐发融资百亿,解流动性之困?》一文中,略有论述。

而新冠疫情到来,给中国房地产市场带来了更大的不确定性。

克而瑞数据显示,TOP100房企一季度全口径销售业绩同比下降20.8%。融创一季度累计成交618亿元,同比下降22.6%,位居第五位,且绝对量上仅为TOP3一半左右。

财报显示,截至2020年3月26日,融创储备货值达3.07亿元,权益土地储备约为1.53亿平方米。仅2019一年,融创新增货值超7000亿,仅次于碧桂园

一方面销售不及预期,经营现金流大幅减少,另一方面土储迅猛增加,多重因素叠加,孙宏斌不得不急踩刹车。

但在急刹车之前,围绕并购,孙宏斌已经带领融创狂奔了5、6个年头:万达乐视、绿城、融科置地以及雨润,每一个知名房企背后,都有孙宏斌的身影。

而在油门换刹车的快速切换中,融创能否快速适应这一节奏,还未可知。

屋漏偏逢连夜雨。

日前,融创海南月岛项目因未批先建环评造假,被罚5001.604万元。这一违规及处罚细节,在4月22日中央纪委主管的《中国纪检监察报》中予以披露。

显然,这不是孙宏斌想看到的结果。

但不可否认,当孙宏斌按下进击暂停键之时,便意味融创将面临着降速风险,以及消耗过剩产能的巨大压力。


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